21世纪经济报道记者 吴抒颖
中国公募REITs正式迈入新阶段。
6月18日，首批四单商业不动产REITs在交易所正式挂牌交易。2025年12月31日，证监会启动商业不动产REITs试点，随后公募REITs正式迈入基础设施与商业不动产的双轮驱动时代。
本轮商业不动产REITs落地，堪称迅速。仅经过半年多的项目申报、审核、发行，四单产品就顺利上市交易，并覆盖奥特莱斯、核心商办、区域购物中心三大主流商业业态。从市场的反馈来看，投资者对这四单产品也有颇高期望。
公开资料显示，此次四单产品合计募资203.32亿元，超出市场预期。与此同时，这批产品的上市，不仅是资本市场的重要金融创新，更是盘活全国数十万亿元商业存量资产的关键契机。
随着商业不动产REITs的陆续上市，中国商业地产也将迎来新的发展篇章。
首批上市的四单商业不动产REITs，均有较深的护城河。
本次挂牌的中金唯品会商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT、汇添富上海地产商业REIT、中信建投首农商业REIT四单产品，全部聚焦一二线城市成熟运营物业，收益水平、资金认可度较高，出租率也具备稳定性。
故而，在投资者看来，商业不动产REITs产品也是低利率环境下稀缺的固收配置品种。
从经营数据来看，汇添富上海地产商业REIT底层资产为上海黄浦滨江鼎保大厦、鼎博大厦，地处世博浦西核心规划片区。截至2025年末，鼎保大厦出租率100%、鼎博大厦99.33%，租户以上海票据交易所、上海数据集团、华东设计院等央国企、国家级金融机构为主，核心租户租约普遍长达10年，未来5-6年基础现金流提前锁定。
这一项目整体估值36.89亿元，实际募集40.92亿元，2026年预测分派率为4.50%，2027年预测分派率为4.57%。
中金唯品会商业REIT的底层资产，则是郑州杉杉奥特莱斯、哈尔滨杉杉奥特莱斯，两地奥莱均为省内销售额榜首，2025年加权出租率分别达99.52%、99.89%。中金唯品会商业REIT首发基金份额共计20亿份，每份发售价格为3.848元/份，募集资金合计76.96亿元。2026年预测分派率为4.57%，2027年预测分派率为4.99%，是四单中募资规模最大的零售类标的。
值得留意的是，中金唯品会商业REIT受到了投资者的热捧，在发行阶段，这单REIT网下有效认购倍数高达103.8倍。
国泰海通砂之船商业REIT，底层资产则是西安砂之船奥特莱斯，是西北区域规模领先奥莱项目，2025年加权平均出租率98.03%。国泰海通砂之船商业REIT总发售份额为10亿份，最终认购价格为5.531元/份，募资资金总额约55.31亿元。2026年预测分派率为5.47%，2027年预测分派率为5.81%，网下认购倍数68倍。
除了办公楼、奥特莱斯之外，此次还有社区购物中心资产亮相。中信建投首农商业REIT底层资产为北京天通苑龙德广场，2025年出租率为98%以上。今年5月完成基金募集，基金首发份额共计10亿份，发售价格为3.013元/份，募集规模为30.13亿元。2026年预测分派率达6.22%，为四单产品当期收益最高标的，网下认购倍数80.2倍。
从最终的认购结果看，四单产品公众份额全部一日售罄并提前终止募集，资金抢购特征显著。
在投资者画像中，最新披露的持有人数据显示，机构投资者持有份额占比超90%，其中不仅包括券商、私募等传统机构，还出现了国新资管、中国保险投资基金等代表性“长线资金”。
完善运营链条商业不动产REITs完成上市，意味着房地产市场也进入了新的发展篇章。
在很长一段时间内，中国房地产开发高歌猛进，商业地产市场作为住宅地产的配套设施，企业对商业地产的运营不甚重视，这在客观上也影响了商业地产的流动性。
这一切迎来转变的起点，是2025年最后一天，证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》（下文简称：《公告》）。
根据《公告》，符合条件的商业零售、商业办公楼、酒店等商业地产项目可以通过发行REITs上市，商业不动产REITs与已发行的消费基础设施REITs共同构成公募REITs体系。
这意味着，中国的公募REITs体系逐步与成熟市场接轨。这次扩容，也意味着商业不动产有了盘活的渠道，这也能够倒逼商业不动产的持有方加强运营和服务能力。
中信建投房地产及建筑首席分析师竺劲分析认为，在房地产及持有经营性资产的企业端，REITs打通了“投、融、建、管、退”闭环。大量持有商业物业、工业仓储的原始权益人通过REITs实现资产出表、资金回流，将沉淀资产转化为流动性，从“重资产持有者”转向“轻资产运营者”，企业资产负债表得以活化，新增投资有了来源。
21世纪经济报道记者调研广州、深圳等具有较多商业不动产的房企发现，多数房企对发行商业不动产REITs均抱有期待。
一家头部房企总部人士告诉21世纪经济报道记者，“商业不动产REITs对于出租率好、具有可持续经营价值的项目是非常有利的。我们也在积极对接相关机构，适时推动商业不动产REITs的发行，目前已经选定了一些合适的标的。”
不过，在调研的过程中，也有少数房企提出了建议。
一家持有多宗数字楼资产的房企融资部人士在接受21世纪经济报道记者采访时分析称，“商业不动产REITs从长远来看对我们肯定是积极利好的，打通了投融管服退的渠道。但是我们了解了发行的细节，目前来看在纳税这方面我们还有些犹豫，因为旗下的标的持有的时间比较长，如果要通过商业不动产REITs退出会产生较多的增值税，集团现在也在权衡这方面的投入和产出。”
关于税收方面的优惠政策，市场也早有讨论和呼吁。在这方面，各方也在持续努力中。华泰证券此前在研报中曾指出，预计未来会在税收中性等方面有更完备的表述，为REITs长期发展打下基础。
随着政策的完善，商业不动产REITs大幕开启，市场也进入活跃期。据不完全统计，商业不动产REITs截至目前累计申报已达21单，总申报规模超700亿元。
至此，商业不动产REITs驶入快车道，中国的公募REITs市场也正式“双轮驱动”时代，未来也将继续重塑中国房地产市场的发展模式。
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